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时隔半年:领地又递交IPO招股书 曝现金流首次“回正”

来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)  

编辑 | 密探君

10月12日上午,“川系黑马房企”领地控股集团又一次递交了赴港IPO上市的招股书,这是时隔半年后冲刺境外上市的又一资本动作。

这是对上周外界猜疑、担忧领地IPO招股书资料失效的及时反应。

来源:地产密探

在目前川系房企阵营中,蓝光发展几年前已借壳上市,去年跻身千亿俱乐部,今年拆分蓝光嘉宝服务在港上市;新希望地产去年以来销售及规模扩张非常强劲,但背靠新希望集团“这棵大树”,上市动力似乎并不强烈。

与新希望地产一道,在销售及规模扩张上也占有优势的领地集团,当前均被业内看好最有潜力跻身一线房企阵营,尤其是领地,无疑是“川系房企”IPO上市的领头羊。(这一部分,文末有重磅惊喜!)

一周前,沪上一家名叫“上坤地产”的黑马房企也更新了在港上市招股书,从外界最关心的财务数据看,尤其是净负债率,可谓一路狂砍,截至今年4月底已不到74%。

为了打通上市融资通道,更多“新锐”房企真能够拼的。其实,过去一两年,包括新力、中梁等已跑在前列的地产黑马们,都曾为了成功上市而不断狂砍负债率,来扮靓财务数据,吸引国际投资机构。

从领地的最新招股书看,相对于第一版资料,主要是新增了今年前5个月的财务数据,以及与之对应的去年同期的财务数据,从销售结算收入及盈利情况看,今年前5个月增长还是较为显著的。

具体来看,领地今年前5个月实现营收约30.28亿元,对应毛利9.75亿元,均实现了同比“翻倍”增幅,与去年同期净亏9251万元相比,当期录得净利约1.66亿元。

再看毛利率,领地今年前5个月32.2%,同比略有增加,但相比去年全年27.8%,外界对其全年毛利率表现仍颇为看好。对于净利率,领地2017-2019年乃至今年前5个月,却一路下滑,从12.2%下滑到5.5%。

从克而瑞监测统计看,纵观近5年179家上市房企毛利率、净利率,今年上半年整体呈下滑态势,随着近些年房企合作项目增多,虽大大提高了规模效应与开发效率,但落实到归母净利率上,下滑尤为明显。

在外界看来,领地最新披露的各项利润率指标也符合行业整体大趋势。但我们还注意到,领地位于天府广场旁的“成都领地中心”,总体量17万方,2018年已落成,但并非是销售型物业,而是作为投资性物业,致使当年净利低于2017年。

假设“成都领地中心”对外整体销售,作为高端商业物业,加上天府广场的绝佳口岸,当初又是收购而来,自然地价便宜,利润率必然是相当惊人的,但聪明人都知道,这种口岸的物业,更适合长期自持收租,依此拿来融资也非常靠谱。

不可回避的是,截至5月底,领地净负债率150%,尤其是过去三年一路明显上升,但相对于去年底140%,年内虽有增加,但明显趋缓。注意,领地的流动比率(流动资产除以流动负债)依然维持的1.3倍,可变现能力依然坚挺。

从现金流角度看,领地近4年来日常经营净现金流首次“回正”,融资净现金流却大幅度减少,在当前百强房企阵营中“难能可贵”,说明领地正在扭转依赖外部融资扩张的被动局面。目前,领地手上尚有22.27亿元未动用的金融机构融资额度。

据领地最新招股书披露,截至7月底,领地今年内新增拿地6宗,总建面59.5万㎡,总地价31.9亿元,扩张势头不减。从总储备看,涉及总建筑面积1615.2万㎡,104个项目,其中68个位于四川。

从合同负债余额看,领地2017年、2018年、2019年分别为42.68亿元、95.22亿元、154亿元,今年前5个月约186亿元。

注意,合同负债其实就是房企卖房的预收款,在财务上属未达到交房条件的未结算销售收入,从该指标可透视未来收入可持续增长趋势。

就领地而言,上述合同负债的数据无疑是较为可观的。另据克而瑞监测统计,今年前9个月,领地实现全口径销售额171亿元,排名第102位,权益销售额150.1亿元,排名第83位。

相对于全口径销售额,外界更看重含金量较高的权益销售额,这从碧桂园等港股头部房企披露的各月度销售业绩中不难看出端倪。所以说,领地上述销售业绩及排名仍然具有较强的竞争力。

从产品系看,领地旗下既有商业综合体,如成都领地中心、领地环球金融中心等,也有涵盖兰字系、观字系、悦字系、天字系,其中兰字系取自《兰亭集序》,定位城市低密豪宅,从品牌到产品等复兴中国优秀传统文化,如领地大本营眉山的眉州东坡文化等,以及还有峨眉“峨秀湖”等数个大型文旅产品。

另外,我们从领地最新招股书还发现了一个重要细节,即新增详细披露了主要竞争对手及自身站位情况,主要竞争对手主要为沪、深、港三大交易所上市的中国百强房企,包括碧桂园、恒大、万科、绿地,等等。

当然,更有意思的是,领地招股书分析川内房企的竞争格局情况,当然具体是谁,大家可以对号入座。

接下来,领地年内冲刺IPO能否成功上市,外界拭目以待。

责任编辑:陈悠然 SF104

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